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房貸利率本輪上漲或接近尾聲 年內涉房貸款趨緊難改

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近日,融360大數據研究院發布報告顯示,7月全國首套房貸款平均利率為5.67%,環比6月上升0.53%,與去年7月首套房貸款平均利率4.99%相比上升13.63%。業內人士表示,今年在房地產堅持調控的背景下,涉房貸款整體穩中偏緊。本輪利率上漲或接近尾聲,上漲幅度或逐步放緩。但從整體來看,未來較長一段時間內,房貸利率水平難以下調。

  7月房貸利率漲幅收窄

  2018年7月,全國首套房貸款平均利率保持上漲,但上漲幅度收窄。融360數據顯示,2018年7月全國首套房貸款平均利率5.67%,為基準利率的1.157倍,環比6月上升0.53%,較上月0.71%的環比增幅有所收窄;同比方面,較去年同期4.99%的利率上調13.63%。

  具體來看,7月,在全國35個城市533家銀行中,有47家銀行分(支)行首套房貸款利率上升,占比8.82%,較上月減少9家。其中,146家銀行首套執行基準利率上浮10%,較上月減少23家;173家銀行上浮15%,115家上浮20%。

  值得注意的是,執行上浮25%以上的銀行數量增多。其中,28家上浮25%,25家上浮30%,分別較上月增加3家與9家,另有4家銀行首套執行上浮30%至40%。中原地產首席分析師張大偉表示,股份制銀行房貸利率上浮30%至40%,這一利率對于市場意義并不大。從執行情況看,這些銀行基本沒有房貸業務,標價只是代表拒絕業務。

  此外,數據顯示,7月二套房貸款平均利率為6.03%,較上月上漲0.3%,整體漲幅有所下降。融360監測的重點銀行中,目前二套房貸利率執行基準上浮10%的僅21家銀行,較上月減少1家;執行上浮15%和20%的銀行各有28家和243家,分別較上月減少7家和16家;執行上浮20%以上的銀行達到213家,較上月增加22的家。

  同時,4.13%銀行存在停貸現象。例如北京地區監測的30家銀行中,有1家銀行分(支)行停貸;深圳地區重點監測的26家銀行中,7家存在停貸現象。

  融360大數據研究院分析師李唯一表示,此前央行放水并未如業內預期的對房貸利率起到降溫作用,房貸利率仍以上升為主,預計短期內全國不會出現大面積下調利率的情況。

  “但房貸利率水平增速或將減緩。”李唯一表示,2017年7月至2018年7月,首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環比上升2.47%、上升1.27%降至環比上升0.45%附近。據此趨勢推算,未來2至3個月內,環比數值會向0趨近,房貸利率仍將保持小幅上調直至穩定。

  居民購房杠桿率持續下降

  在房貸利率上調、房地產政策收緊的背景下,居民購房杠桿率呈持續下降之勢。易居房地產研究院發布《2018年二季度全國居民購房杠桿研究》報告顯示,2017年一季度,個人房貸余額同比增幅35.5%出現收窄,2018年二季度回落至18.6%。同時,全國居民購房杠桿率回落至31.9%,環比下降1.1個百分點,同比下降8.6個百分點,已連續五個季度收窄。

  易居研究院研究員沈昕表示,從2015年三季度開始,居民購房杠桿快速上升,2016年四季度達到2010年以來最高位44.1%。2017年一季度,該指標小幅回落至43.8%,此后五個季度連續下行。

不過沈昕也指出,雖然個人房貸余額增速有所放緩,但整體來看,個人去杠桿仍有空間。2018年二季度,個人住房貸款余額新增9800億元,同比下降2%。但從房貸余額新增的絕對值來看仍處于歷史高位。

  數據顯示,2017年四季度,個人購房貸款余額新增額降至8000億元,同比下降33%。但2018年一季度反彈至9600億元,二季度繼續小幅反彈至9800億元,環比上漲2%。

  沈昕認為,短期調控政策和信貸趨緊態勢不會改變。隨著政策環境和信貸環境趨緊,預計居民購房杠桿率還會進一步回落,下半年全國房價漲幅將收窄。

  涉房貸款難松動

  房地產從嚴調控不會松動。7月31日召開的中央政治局會議指出,下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

  從現階段來看,一方面房地產市場仍然較熱,另一方面房地產資金風險壓力已到高位。

  中原地產報告顯示,雖然7月單月全國調控次數刷新歷史紀錄,在調控重壓下,標桿房企銷售業績依然爆發,整體看,累計公布前七個月銷售業績的32家房企,銷售金額達到25373億元,同比上漲幅度高達37%。其中,碧桂園銷售額3475億元,同比上漲44.62%;融創銷售2276億元,同比上漲70%;新城控股銷售1136.63億元,同比上漲106.05%;中國金茂銷售788.92億元,同比上漲187.6%。

  與此同時,房企資金鏈卻頻亮“紅燈”。在地產政策維持偏緊的基調下,房企發債頻遭拒。此前,保利置業申請發行的15.14億元資產支持證券項目狀態,從6月19日的“中止”變更為“終止”;萬達50億元供應鏈ABS,從一年前的“中止”也轉為“終止”;美好置業公告稱,鑒于市場環境變化,主動撤回2018年公司債發行材料;華夏幸福40億元私募、合生創展小公募100億元、金融街50億元、碧桂園200億元公司債均處于“中止”狀態。

  此外,公司債到期的企業也開始出現。此前,中弘控股股份有限公司發布公告稱,公司逾期債務本息合計金額約為43.7億元,控股股東中弘卓業集團有限公司持有的公司全部股份22.28億股已經遭到司法輪候凍結。

  在此背景下,一向受追捧的房地產進入評級公司下調名單。近日,中誠信證評決定將18天房1A、18天房1B列入可能降級的信用評級觀察名單。天房集團當前負債超過1800億元,負債率高達85%以上。

  有業內人士表示,對于企業資金,因杠桿風險仍存,涉房貸款不會松。而個人貸款方面,為避免居民借助杠桿投機房產的行為,大幅下調房貸利率也不符合調控的要求,短期內保持穩定的可能性較大。

(建筑英才網)

http://news.buildhr.com/1534212858/185542/1/1.html

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